Ser arrendador puede ser un verdadero desafío: encontrar y evaluar a los inquilinos, crear y seguir un contrato de alquiler, cobrar, mantenerte al día con tus obligaciones, hacer valer tus derechos. Involucra muchos detalles y a ratos puede parecernos abrumador, sobre todo si somos nuevos en esto, por eso, hoy en Guardabox traemos todo lo que tienes que saber para tener éxito cómo arrendador.
Tener una propiedad para poner en renta, sin importar sí es un departamento, casa, edificio o bodega, es una posición bastante gratificante en la vida pues te permite tener un ingreso constante y que puede aumentar año con año.
Claro, para que esto suceda mucho se tiene que hacer, es un trabajo que no termina aunque va haciéndose más sencillo con el correr del tiempo, pero primero...
1. Respeta la vida personal de los inquilinos. A nadie le gusta el casero chismoso.
2. El dinero del depósito de seguridad NO es tuyo.
3. Cuida mucho tu propiedad, dale mantenimiento constante.
Estas son las tres cosas que tienes que saber para arrancar, van los consejos de Guardabox para que seas un arrendador realmente exitoso.
Administrar una propiedad en renta puede no ser tu trabajo principal, pero sigue siendo un trabajo y una fuente de ingresos adicionales, así que siempre debes de ver esta actividad como un negocio.
Es realmente importante que lo trates y respetes como tal: un negocio así que para empezar siempre debes mantener un trato 100% profesional con tus inquilinos; por supuesto que puedes ser amigable y cordial, pero siempre con cierta distancia. Procura no tener vínculos familiares o amistosos con ellos pues esas situaciones pueden propiciar situaciones muy incómodas y algunas veces desencadenar en verdaderos pleitos.
Junto con el profesionalismo hacia tus inquilinos tiene que correr el profesionalismo contigo mismo, lo cual se traduce en mantener claras tus finanzas (lo que ingresa y lo que vas invirtiendo) además, debes de cuidar al máximo tu propiedad, realizando inspecciones minuciosas y arreglando lo que necesite ser arreglado de manera rápida pues de lo contrario irá deteriorándose.
Y bueno, para llevar adelante un verdadero negocio debes cumplir con las leyes federales, estatales y locales. Es importante que te asegures de esto para mantener una reputación positiva y evitar posibles problemas legales. Las inversiones inmobiliarias y de alquiler suelen venir acompañadas de regulaciones, así que asegúrate de tomarte el tiempo para investigar y comprender todas las leyes federales y estatales específicas.
También es importante que te protejas de posibles accidentes o demandas por responsabilidad civil. Una forma de hacerlo es contratando un seguro para propietarios y asegurando la propiedad contra incendios, desastres naturales y robos.
Recuerda que llevar a cabo buenos negocios también significa prevenir problemas antes de que ocurran y la mejor manera de evitar problemas es mantener tu propiedad en las mejores condiciones posibles. Antes de alquilar a inquilinos, verifica que sea segura; siempre vale la pena invertir dinero en que todo esté en buen estado, incluso en el momento de fijar el precio de renta vas a poder pedir más si tu propiedad está bien cuidada que sí está llena de problemas.
Finalmente, arrendador prevenido vale por mil; ten establecida una estrategia para cuándo tengas que solucionar problemas inesperados (una tubería rota, una falla eléctrica, el arreglo del calentador o la estufa), a la mano siempre el número de plomeros, electricistas, albañiles.
Para establecer el monto adecuado de renta te recomendamos que lo primero que hagas sea investigar los montos que ya existen en la zona donde se encuentra tu propiedad y es que el precio que establezcas tiene que tener sentido con su ubicación y mercado inmobiliario, saber esto puede hacer la diferencia entre no rentar y atraer buenos inquilinos que renten tu propiedad rápidamente.
A la par de conocer los precios del área, siempre debes tener en cuenta tus finanzas, después de todo, estos pagos serán la fuente de ingresos de tu propiedad de alquiler. Para hacerlo enumera los gastos fijos, reales y estimados, por ejemplo sí tienes que pagar una hipoteca, el seguro, los impuestos y sí hay tarifas de propietarios o mantenimiento establecidas. Tener estos gastos en mente hará más sencillo que visualices el monto de la renta.
Tienes que ser muy prudente al fijar los montos de la renta pues si fijas un precio demasiado alto podrías tener dificultades para atraer inquilinos y para hacer que los que acepten cumplan con el pago o renueven su contrato, y créenos, te conviene tener inquilinos que se queden al menos un par de años.
Se trata de lograr una cifra lo más equilibrada posible.
Ubicación: la zona en la que se encuentra tu propiedad afectará el precio que puedes cobrar, ésto incluye proximidad a servicios locales, escuelas, conexiones de transporte e instalaciones recreativas.
Demanda: ubicación y servicios probablemente sean los principales determinantes de la demanda en esa zona. Si hay una gran demanda de propiedades en alquiler, puede haber una justificación para establecer alquileres en el extremo superior de la escala.
Tipo de inquilinos: su precio estará determinado, en parte, por las personas que intentas atraer. Por ejemplo, los profesionistas tienden a estar dispuestos a pagar considerablemente más que los estudiantes.
Tamaño y amenidades: las propiedades más grandes con varios cuartos y baños permiten exigir alquileres más altos. Los puntos fuertes, como el estacionamiento, patios, balcones o terrazas pueden aumentar el atractivo de tu propiedad y hacer que puedas cobrar más.
Estado: por dentro y por fuera, así como sí viene amueblada o no.
Si bien los acuerdos orales son legales en algunos casos, son menos efectivos que un documento escrito firmado por ambas partes. Sin un documento escrito, puede ser difícil demostrar lo que se acordó antes de la mudanza del inquilino, así que tener un contrato escrito es la mejor manera de comunicar tus expectativas y protegerte en situaciones legales.
Todas las reglas y cláusulas deben cumplir con las leyes específicas de cada estado y no sólo debe ser claro sino también debe de incluir todas las reglas que esperas tus inquilinos cumplan. ¿Se permiten mascotas? ¿Habrá un cargo por alquiler atrasado? ¿Cuál es el monto específico del depósito de seguridad y cómo lo recupera el inquilino en su totalidad? ¿Quieres una regla de restricción de ruido?
Asegúrate de que el contrato de alquiler esté personalizado, y recuerda, las regulaciones de la asociación de propietarios no son una sugerencia así que sí corresponde, incluye estas regulaciones en tu contrato de alquiler, sobre todo en temas de áreas comunes, por ejemplo: horario para fiestas y el estacionamiento para invitados.
Una solicitud de alquiler claramente redactada puede forjar una relación sólida entre arrendador e inquilino, así que trata de que todas las reglas estén establecidas desde el principio. Sí algo se rompe, ¿quién paga las reparaciones? También trata de establecer los mecanismos de respuesta cuando algún inquilino tenga problemas: tiempo y horario a problemas urgentes y a problemas de menor importancia.
La realidad es que tener un contrato de alquiler que sea específico con tus reglas y expectativas puede facilitar la comunicación con tus inquilinos, pues con todo detallado en el contrato, es muy difícil que haya confusión o malos entendidos en el futuro.
En tu contrato deberás establecer la forma en que deberán pagarte el alquiler: ¿será a través de un depósito bancario o pasarás cierto día del mes por ella?
Por supuesto, no olvides que el papelito habla para los dos lados y que tú pones el tono de la relación con tus inquilinos, así que siempre tienes que cumplir las reglas del contrato. En caso de que falles, le das espacio de maniobra a tu inquilino para que falle también y eso puede, rápidamente, tornar la relación en problemática.
Los inquilinos notarán si no haces cumplir las reglas y pueden aprovecharse de tu indulgencia. La regla más importante que debes hacer cumplir es el cargo por pago atrasado del alquiler; puedes permitir un período de gracia (y establecerla en el contrato) pero después de eso, debes asegurarte de que tu inquilino pague el cargo por pago atrasado, no permitas que no cumpla ni una sóla vez.
El objetivo principal de la selección de inquilinos es ayudar a encontrar inquilinos de calidad que paguen el alquiler a tiempo, cuiden tu propiedad como si fuera suya y, la cereza en el pastel, se queden al menos dos años.
Para seleccionar inquilinos responsables, es importante filtrar a los potenciales buenos inquilinos de la montaña de solicitudes que seguramente vas a recibir.
Tus ojos deben de buscar un inquilino que pueda pagar la totalidad del alquiler cada mes, que no tenga antecedentes penales y que tenga buenos antecedentes de alquiler y para encontrarlo no hay nada mejor que pedirles a los candidatos llenen una solicitud detallada de alquiler.
Y es que una buena solicitud de alquiler te proporcionará información rápida sobre tu posible inquilino: nombre, dirección actual, motivo de la mudanza, información sobre el empleador, ingresos y referencias. Es importante hacer el tipo de preguntas adecuadas para tener toda la información que necesitas para tomar una decisión inteligente sobre quién vivirá en tu propiedad: ¿es una pareja?, ¿hay niños?, ¿mascotas?, son otras de las preguntas que debes incluir.
Junto con la solicitud, es importante que realices una verificación de crédito y antecedentes: un historial financiero sólido es un indicador de que un inquilino pagará el alquiler a tiempo, no tiene antecedentes penales relevantes y tratará la propiedad con respeto.
Siempre es una buena idea alquilarle a alguien con buen historial crediticio. Incluso si el solicitante es perfecto en todo lo demás, un mal historial crediticio puede indicar imprudencia financiera, y ninguna personalidad o encanto pueden esconder los riesgos que implica sí decides rentarle a alguien que tiene problemas con pagar puntualmente.
Bueno, tal vez no por cielo y mar, pero para encontrar inquilinos, te recomendamos que no limites tu búsqueda en el mundo digital. En los tiempos que vivimos un anuncio en alguna página digital de bienes raíces es imprescindible para que tu oferta sea vista por más personas, sin embargo, un letrero afuera de tu propiedad nunca dejará de hacer maravillas, sobre todo entre aquellos que caminan por la zona.
Así que cuelga un letrero y sube un anuncio de alquiler en línea, de esta forma podrás alcanzar más vistas y llegar al inquilino perfecto para ti.
La clave para que tu anuncio de alquiler en línea sea exitoso es que diga todo lo que quieren saber sobre tu propiedad: precio, dirección, número de habitaciones, baños, amenidades y atracciones cercanas. Recuerda: cuánto más informativo sea el anuncio, mejor. Y no olvides que de la vista nace el amor así que es necesario que subas buenas fotos de cada habitación y espacio común.
Como arrendador debes mantener registros de todo: recibos de depósito, de alquiler, de mantenimiento y un registro de todas las comunicaciones entre arrendador e inquilino y gracias a la tecnología, los registros digitales se pueden organizar de forma segura sin crear un desorden de papeles.
Conservar los recibos y los registros de las comunicaciones es una buena idea en caso de que surjan malentendidos o problemas legales; si tienes registros de transacciones y comunicaciones tendrás más probabilidades de demostrar cuando tienes razón o bien, pueden ayudarte a reconocer algún error que cometas y evitar que las cosas escalen negativamente.
Después de dedicar tiempo a buscar inquilinos, evaluarlos y firmar un contrato de alquiler, no querrás que todo ese esfuerzo se desperdicie, además, repetir este proceso constantemente puede ser agotador, por lo que la mejor manera de ahorrar tiempo y dinero es conservar a los buenos inquilinos.
En la gestión de una propiedad para renta, cada paso que das es realmente importante: desde el estado en que mantienes a la propiedad, pasando por la búsqueda y selección de inquilinos y llegando al cobro del alquiler, así que siempre asegúrate tener el tiempo y la cabeza para hacerlo.
En caso de que no sea así, tal vez debas considerar contratar a una agencia o un profesional de los bienes raíces para que te ayude. Contratar a un administrador de propiedades puede ser una inversión que vale la pena si buscas ahorrar tiempo y molestias, además, un buen administrador de propiedades también puede ser clave si se trata de administrar varias propiedades, sobre todo si eres nuevo en el mundo de los arrendadores.
Contratar a un administrador de propiedades es una excelente opción sí no vives cerca de tu propiedad o no deseas comprometerte por completo con el papel práctico de administrar el inmueble. Al poner la responsabilidad de ser propietario de una casa en alquiler en manos de un tercero, tendrás la tranquilidad de saber que tú propiedad la cuida un profesional.
Eso sí, de manera similar al procedimiento para encontrar al inquilino adecuado, asegúrate de evaluar adecuadamente a los posibles administradores de propiedades y no olvides pedir referencias y entrevistar a varias personas antes de decidirte por un candidato.
Ya sea que el alquiler de tu propiedad sea tu principal fuente de ingresos o bien, un ingreso extra, ser arrendador no debe significar sacrificar cantidades innecesarias de tiempo, dinero y estresarte, se trata, como todo en la vida, de que te organices bien y que cumplas con los procesos y reglas que impones.
¡Mucho éxito!
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